Oui, l’immobilier de luxe bat des records en France depuis le début de la pandémie. Mais à Paris, la crise sanitaire provoque aussi des contrecoups inattendus. Barnes, Daniel Féau, Coldwell Banker, Sotheby’s Realty, Hosman, Vaneau : tous ces réseaux spécialisés dans le segment feutré de l’immobilier haut de gamme rapportent ainsi un même phénomène. Les grands appartements haussmanniens, qui s’arrachaient traditionnellement (parfois en deux ou trois jours) autour de 1 à 3 millions d’euros sont désormais boudés par les familles aisées. Enfin, pas tous les logements : les plus exceptionnels, à l’instar de cet hôtel particulier acheté à une somme folle par le milliardaire Xavier Niel, gardent leur cote intacte, c’est-à-dire au plus haut. “Les biens de grande qualité restent à un niveau de prix élevé et se vendent vite”, résume le réseau Barnes, “le nec plus ultra restant celui disposant d’un espace extérieur.”
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Mais concernant l’appartement haussmannien traditionnel de trois chambres ou plus qui, par malheur, se révéleraient imparfaits aux yeux des acquéreurs exigeants, ce n’est plus la même histoire. “Le cahier des charges des candidats est généralement très précis : étage élevé, vue dégagée, bonne exposition, et le moindre défaut est sanctionné”, détaille ainsi le réseau Vaneau installé dans le VIIe arrondissement de Paris. Faute de présenter des logements irréprochables, beaucoup de propriétaires doivent alors négocier des ristournes inhabituelles sur ces biens… une petite révolution dans la ville Lumière. Conséquence directe de cet assainissement du marché, les délais de vente s’allongent pour les propriétaires de ce type de logement. “Avant-crise, même les appartements au rez-de-chaussée, comportant des défauts, pouvaient être vendus en l’espace de trois jours face à la demande. On assiste à un vrai rééquilibrage qui correspond mieux aux qualités intrinsèques de ces logements”, estime Stanislas de Dinechin, le fondateur de la néo-agence Hosman.
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Pour illustrer ce coup de mou, les réseaux Coldwell Banker et Hosman ont communiqué à Capital quelques exemples de logements ayant récemment fait l’objet d’âpres négociations de prix. Au boulevard Montparnasse, dans le VIe arrondissement, un appartement de 158 mètres carrés mis en vente par Hosman pour un prix de 2,350 millions d’euros a ainsi finalement été cédé quatre mois plus tard… avec 160.000 euros de remise. Dans le quartier de Saint-Germain, il a fallu consentir à baisser le prix de 3,125 millions d’euros à 2.950 millions pour trouver un acquéreur un mois après la mise en vente. “Quelques mois plus tôt, ce logement serait très certainement parti au prix fixé, et de façon quasi-instantanée”, débriefe Laure Plassart, responsable de la branche Hosman Premium. Dans le quartier de la Plaine Monceau (17e arrondissement de Paris), Coldwell avance l’exemple d’un appartement familial de 140 mètres carrés mis en vente 1,800 million d’euros… finalement vendu avec 10% de remise.
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Ces ristournes, et ces prix qui s’assagissent, font écho à la stagnation générale des prix enregistrés par les notaires à Paris au cours de l’année 2021. “Nous sommes arrivés à un plateau de prix : les acheteurs n’anticipent plus de hausses”, constate maintenant Laurent Demeure, le président Europe de Coldwell Banker. En conséquence, les vendeurs n’hésitaient parfois pas à “surestimer” légèrement leur bien en attendant que le marché s’adapte à leurs exigences. Désormais, conseille Laurent Demeure, “si l’on est vendeur d’un bien avec des défauts majeurs, il ne faut donc plus chercher à avoir des ambitions trop élevées”. “Si vous vendez à Paris, et que vous ne trouvez pas d’acheteurs au bout de 10 jours, baissez votre prix”, conseille de son côté Stanislas de Dinechin. “Si vous attendez au-delà, en effet les acheteurs en face de vous resteront les mêmes, et ne bougeront pas plus. Ils connaîtront déjà votre bien”
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Les propriétaires de grands appartements souffrent surtout des nouvelles envies de nombreux acquéreurs. Depuis le début de la pandémie et l’essor du télétravail, de nombreux citadins n’hésitent plus à s’éloigner des centres-villes. En Ile-de-France, ainsi beaucoup de familles aisées ciblent désormais en priorité les coins huppés des Hauts-de-Seine ou des Yvelines. Le réseau Barnes, dans son index annuel, évoque par exemple un mouvement de ces riches Parisiens vers l’ouest, et notamment vers les communes de Versailles, Saint-Germain-en-Laye, ou le Vésinet. “La demande a été très faible sur ces logements à Paris pendant la pandémie. Mais beaucoup d’acheteurs se sont reportés à Asnières, à Boulogne, à Puteaux, des villes où l’on a pu voir des prix grimper jusqu’à 15%”, témoigne abonde Laurent Demeure.
Dans ce contexte, pour rester dans la capitale et ne pas céder aux sirènes de l’Ouest parisien, les familles ont désormais tendance à exiger le bien parfait. “Ces familles, souvent bien conseillées par des gestionnaires de patrimoine, sont désormais capables d’attendre”, décrypte Stanislas de Dinechin. “Le Covid n’a été qu’un accélérateur de ces envies des acheteurs d’aller vers plus d’espace”, conclut-il.
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