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Segmentation du marché immobilier, retour de la négociation des prix, frilosité des vendeurs… Yeliz Polat, consultante en immobilier Keller Williams Fortis Immo à Paris dresse l’état des lieux du marché de l’immobilier dans le centre de la capitale.
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Yeliz Polat, consultante en immobilier Keller Williams Fortis Immo à Paris.
Yéliz Polat : Le tableau pessimiste que l’on entend partout est selon moi à relativiser. On compare la situation actuelle au marché euphorique des dernières années, qui n’étaient pas « normales ». Or, si le marché ralentit doucement, il y a toujours des acheteurs. Je dirais que l’on retrouve un marché immobilier plus classique et sérieux, avec un rééquilibrage du rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs, mais pas forcément baissier. C’est un marché de transition. Il faut cependant distinguer le marché des biens classiques, timide, et le marché du luxe, très dynamique.
Dans le centre de Paris, c’est à dire les 1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissements, les biens d’exception ne se négocient pour ainsi dire pas. Sur le marché des biens classiques, on remarque en revanche des délais qui s’allongent. De 3 à 6 semaines il y a un an, nous sommes davantage sur 2, 3 mois aujourd’hui. Les acquéreurs n’hésitent plus à négocier et les propriétaires sont prêts à revoir leurs prétentions. Au niveau des volumes de biens à la vente, j’observe un report des projets de vente lorsqu’il n’y a pas de véritables projets.
Yéliz Polat : Avec la remontée des taux annoncés à 3 % à la fin de l’année, les ménages à même d’obtenir leur crédit immobilier aujourd’hui ont au contraire plutôt intérêt à acheter maintenant. L’inflation (4,2 % prévu en 2023 après 5,2 % en 2022 selon Bercy) ne rend que plus intéressant l’emprunt, qui, si son coût a augmenté, offre encore des taux faibles et largement en dessous du taux d’inflation. Il faut se rappeler que les taux d’intérêt étaient à plus de 5 % en 2008 et à 4% en 2012, c’est important de prendre de la hauteur par rapport au marché !
Les vendeurs peuvent encore profiter de la présence des acheteurs grâce à ces taux toujours bas, surtout pour les petits biens. Avec la remontée des taux et la capacité d’emprunt des ménages qui va diminuer, on risque de se retrouver sur un marché avec moins d’acquéreurs l’an prochain, notamment en raison des refus de prêts. Aujourd’hui, il y a encore des acheteurs finançables qui veulent en profiter, ce n’est donc pas une mauvaise idée de vendre, même avec une petite négociation.
Yéliz Polat : Il y a de plus en plus d’étrangers qui souhaitent acheter à Paris et on remarque que les Américains, après trois ans d’absence, reviennent investir dans la capitale. Ils cherchent à acquérir un bien dans le centre de Paris, notamment autour du Palais Royal, de la Place Vendôme et d’Opéra, dans le Marais, dans le 6ème et dans le 8ème arrondissement. J’ai aussi dans ma clientèle des Japonais séduits par les mêmes arrondissements.
Yéliz Polat : Ces investisseurs étrangers sont en quête d’une adresse prestigieuse et de biens porteurs d’histoire, aux prestations typiquement haussmanniennes (hauteur sous plafond, moulures, parquet à point de Hongrie etc…). Ils sont beaucoup moins négociateurs. De manière générale, à partir d’un certain niveau de prix, il n’y a plus de négociation, car il n’y a que très peu de biens sur le marché.
Je remarque aussi qu’il y a de plus en plus de Français qui achètent sans condition suspensive et sans négociation. Ils ne cherchent pas forcément l’adresse mais plutôt LE bien d’exception. Récemment, j’ai par exemple vendu un appartement de 102m² dans le 14ème, à la limite du 6ème, à un jeune patron de Start’Up pour 2 500 000€ net vendeur, soit plus de 25 000€ / m² FAI. Ce n’est pas l’adresse qui a fait la vente mais la vue exceptionnelle sur Paris et les grandes terrasses. Autre exemple : dans le 17ème, le propriétaire d’un hôtel particulier en vente à 7 millions d’euros a reçu 2 offres au prix sur son bien.
Yéliz Polat : En septembre, à deux pas du marché Saint-Honoré, rue Notre-Dame des Victoires, nous avons vendu en une semaine et sans négociation un 3 pièces de 77m² au 1er étage, à 965 000€ FAI, soit 12 532€/m². Sur la place du marché Saint-Honoré, un autre 3 pièces de 73m², au 3ème étage, était affiché à 1 199 000€ durant 3 mois sans se vendre. Il a finalement reçu deux offres au prix après une baisse de prix à 997 000€, soit 13 658€/m². Récemment également, un deux pièces de 50m² Rue Montmartre a trouvé des acquéreurs, après avoir revu le prix de 645 000€ à 630 000€ FAI, soit 12 600 euros le mètre carré.
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