Palaces dans le sud de la France, hôtels particuliers avec jardin au coeur de la capitale, appartements avec une vue fantastique sur des monuments historiques parisiens… Retour sur les biens immobiliers les plus chers vendus en 2019 et 2020.
Par Hélène Dupuy
Quand on parle de transactions en dizaines ou en centaines de millions d'euros, on rentre dans un monde confidentiel où la plupart des ventes restent secrètes. Loin des portails de vente du marché de l'immobilier classique, ces biens d'exception sont la plupart du temps vendus par des agents immobiliers spécialisés dans l'ultra haut de gamme et qui respectent scrupuleusement les clauses de confidentialité…
Malgré ce règne de l'anonymat, nous avons réussi à lever le voile sur certaines des plus grosses ventes immobilières de 2019 et début 2020. Tour d'horizon des plus grosses transactions…
Il y a eu 8 transactions immobilières au-delà de 10 millions d'euros à Paris en 2019. Elles étaient 6 en 2018, 4 en 2017, 6 en 2016 et 6 en 2015 selon les Notaires d'Ile-de-France.
En Ile-de-France (hors Paris), il y en a eu une seule en 2019, une en 2016 et aucune en 2018, 2017 et 2015.
Les chiffres des notaires dans le reste de la France ne sont pas à jour.
-200 millions d'euros : Villa Les Cèdres à Saint-Jean-Cap-Ferrat.
La célèbre villa Les Cèdres, une demeure d'exception située à Saint-Jean-Cap-Ferrat a trouvé preneur cet été 2019 après être restée 3 ans sur le marché. Elle est située entre Nice et Monaco. Le vendeur est le groupe italien de spiritueux Davide Campari. Le nom de l'acheteur n'est pas précisé, mais il est indiqué que la villa serait destinée à un « usage privé ». Tous les regards se tournent vers le prince héritier saoudien Mohammed ben Salman, dit « MBS ». Elle a été vendue moyennant une décote vertigineuse puisqu'elle avait été mise en vente pour un 1,1 milliard de dollars lors de l'été 2016.
La villa la plus chère de France vendue 200 millions
– 39 millions d'euros : 1.000 m² dans un hôtel particulier rue des Saints-Pères à Paris (7e)
Ce 16 pièces de 1.000 mètres carrés est situé rue des Saints-Pères dans le 7e arrondissement de Paris. L'appartement est agrémenté d'un jardin de 300 mètres carrés et occuperait le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage d'un hôtel particulier du début du 18e siècle. Cette acquisition immobilière de 39 millions d'euros date de janvier 2019 et serait une des conséquences du Brexit. Le nouveau propriétaire serait un industriel européen venant du Royaume-Uni. C'est l'agence immobilière Philippe Menager-Nicolas Hug qui a opéré la vente.
Hôtel particulier rue des Saints-Pères vendu 39 millions d'euros.iStock
-35,1 millions d'euros : 1.500 m² en plein coeur du Faubourg-Saint-Germain (7e)
La maison comprend trois corps de bâtiment d'une superficie totale de plus de 1.500 m² édifiés sur un terrain cadastré de 2.032 m². Elle est située 12 rue Oudinot, en plein coeur du Faubourg Saint-Germain (VIIe arrondissement). Il s'agit d'un des quartiers les plus cotés de la capitale, en face de l'ancien appartement de Yves-Saint-Laurent et Pierre Bergé, à deux pas des Invalides, de Matignon, de l'hôtel de Bourbon-Condé et de nombreux autres monuments historiques. Cet ensemble immobilier exceptionnel mais en très mauvais état a été vendu 35,1 millions d'euros aux enchères en janvier 2020. C'est près de six fois sa mise à prix (6 millions d'euros). L'acquéreur est Jean-Bernard Lafonta, ancien président du directoire de Wendel. En amont de la vente, plus de 600 entretiens téléphoniques ont eu lieu ainsi que 250 visites du site pour 70 % à des particuliers (30 % de professionnels de l'immobilier). Et seulement un particulier sur 5 était étranger, ce qui est faible à ce niveau de prix. Le jour de la vente, 5 acquéreurs potentiels étaient identifiés.
A quoi ressemble la maison vendue plus de 35 millions d'euros à Paris ?
Maison de 1.500 m2 en plein coeur du Faubourg-Saint-Germain vendue 35 millions d'eurosDaniel Féau
-17,4 millions d'euros : duplex de 740 m² avec vue sur la Tour Eiffel (16e)
Aux cinquième et sixième étages d'un immeuble haussmannien « Grand Style », superbe duplex brut de béton d'environ 740 m². Vues magiques sur la tour Eiffel les monuments de Paris. Vendu en 2019 par Féau à 17,4 millions d'euros, soit 23.500 euros/m² 
Duplex de 740 m2 avec vue sur la Tour Eiffel vendu 17,4 millions d'euros.Féau/Belles demeures de France
-14 millions d'euros : Villa Rocabella à Hyères (Var).
Egalement appelé Château Pradet, ce manoir du XIXème siècle est situé entre Toulon et Hyères. Caractéristique du style Napoléon, cette propriété de 2.000 m² sur 3 niveaux a été construite par l'architecte de renom H.G. Tersling. Elle a été entièrement rénovée et redécorée par le décorateur Patrice Nourissat.
Elle est construite sur trois hectares de terrain boisé et dispose d'un accès privé à la plage dont 150 mètres de crique sont la propriété de la villa. Elle a été acquise début 2020 pour la somme de 14 millions d'euros par Jean-Baptiste Rudelle, fondateur et président de Critéo pour en faire un centre de séminaire sur les nouvelles technologies. Vendu par Barnes.
Villa Rocabella à Hyères vendue 14 millions d'euros.Barnes
-Une villa à Saint-Tropez vendue 29 millions d'euros.
-Une villa à Villefranche-sur-Mer cédée 22 millions d'euros.
-Un hôtel particulier à Paris Rive Droite vendu plus de 20 millions d'euros.
-Un hôtel particulier de 400 m² près des Invalides vendu plus de 15 millions d'euros.
-Un appartement de plus de 350 m² à proximité du Champ de Mars
-Un hôtel particulier de plus de 1.000 m² à Neuilly-Sur-Seine à proximité immédiate du Bois de Boulogne et de la Fondation Louis Vuitton.
-Un hôtel particulier de plus de 500 m² dans le quartier Saint-James
-Un bâtiment d'intérêt historique et architectural de plus de 1.000 m situé dans les hauteurs de Cannes et doté d'un grand parc.
-Une villa d'architecte de plus de 500 m² avec un grand terrain situé dans les hauteurs de Saint-Jean-Cap-Ferrat
-20 millions d'euros : appartement en duplex avenue Foch (16e)
Dans un immeuble de très grand standing ont été vendus deux appartements d'exception de 569 m² et 626 m². Ils bénéficient d'une hauteur sous plafond de plus de 5 mètres. Au 2e étage, une galerie d'entrée distribue un immense salon, une salle à manger, 4 suites de maître, avec chacune leur dressing et leur salle de bains, une très grande cuisine professionnelle, deux appartements de service à l'étage. L'appartement au 1er étage est sensiblement identique, en cours de rénovation. Ces deux appartements peuvent être réunis. Deux box et 6 chambres de services complètent ces biens d'exception. Vendu 20 millions d'euros par Paris Ouest Sotheby's Realty.
Appartement en duplex avenue Foch vendu 20 millions d'euros.Sotheby's International Realty
-13,5 millions d'euros : hôtel particulier sur 4 niveaux dans le Faubourg-Saint-Germain
Dans un somptueux hôtel particulier XVIIIe siècle situé dans le très prestigieux Faubourg-Saint-Germain à Paris, cet appartement de 465 m² est réparti sur quatre niveaux. Il est doté d'un ascenseur intérieur et donne sur une magnifique cour d'honneur. Il a été vendu 13.5 millions d'euros soit 29.000 euros/m² en 2018 par le groupe Féau.
Hôtel particulier sur 4 niveaux dans le Faubourg-Saint-GermainFéau/Belles demeures de France
-12 millions d'euros : hôtel particulier avenue Hoche (Paris 8e)
Cet hôtel particulier est situé avenue Hoche, l'une des plus prestigieuses avenues de Paris, entre la place de l'Etoile, la place des Ternes et le parc Monceau. Construit durant la seconde moitié du 19e siècle, il est érigé sur cinq niveaux (et sous-sol) et donne sur une cour intérieure d'environ 50 m². La surface de plancher est de 705,70 m². Quelques éléments exceptionnels à noter : le superbe escalier en marbre, les magnifiques cheminées, les plafonds peints et dorures d'origine, le parquet Versailles et les grandes hauteurs sous plafonds. Le balcon filant au dernier étage bénéficie de vues dégagées sur l'église russe. Un ascenseur dessert tous les niveaux. Vendu 12 millions d'euros en 2018 par Paris Ouest Sotheby's Realty.
Hôtel particulier avenue Hoche vendu 12 millions d'euros.Sotheby's International Realty
Paris concentre la très grande majorité des ventes atteignant la dizaine de millions d'euros. Et notamment le Faubourg-Saint-Germain (7e arrondissement), les Invalides (7e), Saint-Thomas d'Aquin (7e), Saint-Germain-des-Prés (6e)… Quelques transactions records ont aussi eu lieu dans le 1er (île de la Cité), le 16e, le 8e (avenue Montaigne), le Marais (4e) ou dans la très chic banlieue de Neuilly-Sur-Seine (Hauts-de-Seine). Plus rarement, mais également, dans les Yvelines (Versailles, Louveciennes).
En dehors de la région parisienne, toutes les ventes de ce type sont réalisées dans le Sud : Saint-Jean-Cap-Ferrat, Cannes, Saint Tropez et quelques villages mythiques du Lubéron (Eygalières, Saint-Rémy-de-Provence etc.). Seule exception : Deauville (Normandie) où ont eu lieu une ou deux ventes de haras atteignant de tels montants ces dernières années.
En plus d'une localité très prestigieuse, tous les biens atteignant la dizaine de millions d'euros cochent plusieurs des critères suivants. A Paris : Le bien peut être une maison, un hôtel particulier avec plusieurs centaines de mètres carrés de jardin. Ou un appartement dans un immeuble d'architecte ou d'excellente facture, avec une hauteur sous plafond exceptionnelle. Il se trouve généralement aux derniers étages avec une terrasse jouissant d'une vue exceptionnelle sur un monument parisien.
« Les acheteurs potentiels de ce type de biens savent très exactement ce qu'ils veulent, et sont parfaitement conscients que le produit recherché est rarissime. Ils sont donc prêts à attendre plusieurs années, et savent faire preuve d'une réactivité surprenante dès lors que l'occasion leur est présentée » explique Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du groupe Féau, leader de l'immobilier très haut de gamme à Paris.
Autre point commun à toutes ces ventes : l'ultra confidentialité. « Nous nous situons aux antipodes d'une alerte automatique portail grand public. La commercialisation concernant ce type de produits se fait toujours par approche directe » ajoute Nicolas Pettex-Muffat. Il est difficile de donner des statistiques sur la nationalité des acheteurs comme des vendeurs, tant ils sont gardés sous le sceau du secret. Mais « on peut dire que les acheteurs français avaient quasiment disparu de ce marché avant 2017 et qu'on les a vus réapparaître depuis, grâce notamment aux conditions fiscales qui se sont détendues les concernant et dû aussi au retour de certains Français de Londres dans la perspective du Brexit » poursuit-il. Concrètement, sur les 5 ventes au-delà de 10 millions d'euros réalisées par l'agence Engel & Völkers en 2019, 2 acheteurs étaient étrangers et 3 Français. Et 3 transactions concernaient des biens à Paris (ou Ile-de-France) et 2 sur la Côte d'Azur (sachant qu'il y a un biais, l'agence ayant une présence historique sur la Côte d'Azur). 
Pour répondre aux exigences de ce type de clientèle, de plus en plus d'agences immobilières déjà haut de gamme ont monté des équipes dédiées. Chez Engel & Völkers : une équipe « Private Office » est exclusivement dédiée aux acheteurs/vendeurs de biens de plus de 10 millions d'euros à Paris, en lien avec leurs homologues internationaux. Même stratégie chez Barnes avec quelques consultants spécialisés dans le suivi de la clientèle « Ultra High Net Worth Individuals » dans le monde. « Une coordination régulière s'opère entre le bureau local de Barnes et les directeurs des bureaux de Barnes à New-York, Genève, Bruxelles, Moscou Londres, susceptibles d'apporter de potentiels clients acquéreurs » explique Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes.
Hélène Dupuy
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