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Depuis la crise du Covid-19 et ses confinements successifs, à l'issue desquels des milliers de parisiens ont délaissé la capitale au profit de la banlieue, voire de la province, Paris n'a plus bonne presse. La hausse des taux de crédits immobiliers, qui impacte significativement l'accès à la propriété comme la rentabilité des logements, n'arrange rien. Pour autant, la ville de Paris reste très attractive en matière d'immobilier. "Paris sera toujours Paris !", comme dit l'adage. "La baisse des prix constatée sur Paris rend les acquisitions comme les investissements encore plus pertinents qu'avant la crise sanitaire ", indique Alexandre Fitussi, co-fondateur de la plateforme d'investissement locatif Beanstock. Selon le spécialiste, c'est donc le bon moment pour acheter ou investir dans la capitale. Cerise sur le gâteau pour les futurs propriétaires bailleurs : l'érosion concerne uniquement les prix, non les loyers.
Tout n'est pas rose pour autant. À Paris, plusieurs ombres au tableau demeurent. Parmi elles : le niveau particulièrement élevé des prix, qui fait de Paris une ville relativement inaccessible. Mais aussi la mesure d'encadrement des loyers, qui entrave la rentabilité locative des investisseurs, en réduisant d'environ 13 à 15% les montants initiaux des loyers. Sans compter la hausse de la taxe foncière promise par Anne Hidalgo. Le nouveau DPE, qui écartera du marché de la location les "passoires thermiques" dès 2023 selon la loi Climat, constitue également un frein pour les Français souhaitant acheter un bien pour le louer. Ce qui pourrait leur redonner envie d'investir, "c'est le doublement du déficit foncier imputable sur les revenus dont ils peuvent bénéficier pour leurs travaux de rénovation énergétique", indique toutefois Stéphane Van Huffel, co-fondateur de la marketplace Netinvestissement.
Étant donné les prix pratiqués à Paris intra-muros, la première étape lorsqu'on souhaite acquérir, au titre de sa résidence principale, un bien dans la capitale, c'est de définir un budget et de déterminer un plan de financement associé. C'est d'autant plus important dans ce contexte post-Covid, alors que l'inflation galope et que les conditions d'emprunt se durcissent. Les banques regarderont également l'apport personnel des futurs acquéreurs qui, d'après le courtier en crédit immobilier Cafpi, frôle les 150 000 euros à Paris, soit 27% du montant moyen des transactions. Une fois le plan de financement bouclé, les porteurs de projets ont tout intérêt à être accompagnés de professionnels de l'immobilier s'ils souhaitent devenir propriétaires. C'est d'autant plus vrai aujourd'hui que "les volumes de transactions sont faibles et que les mobilités se font rares ", note Stéphane Van Huffel.
"La mauvaise étiquette énergétique d'un appartement peut constituer un levier de négociation pour les acquéreurs"
Pour trouver un bien en adéquation avec leurs attentes, les futurs acquéreurs devront garder en tête qu'en matière d'immobilier, le produit parfait n'existe pas. Encore moins à Paris, où les biens trouvent preneurs à vitesse Grand V. Le maître mot sur ce marché est donc "patience"; les primo comme les secondo-accédants étant souvent coiffés au poteau par les investisseurs et les marchands de biens. La rareté de l'offre implique d'être en capacité de sortir de sa liste de critères et de faire des concessions, par exemple sur la surface, la situation, l'étage… Enfin, puisqu'à Paris environ 75% du parc immobilier est vieux de 100 à 150 ans, il ne faut pas avoir peur des travaux. Bonne nouvelle : "La mauvaise étiquette énergétique d'un appartement peut constituer un levier de négociation pour les acquéreurs, qui peuvent en profiter faire baisser le prix d'achat du bien ", selon Alexandre Fitussi.
Vous avez le coup de cœur pour une maison ou un appartement, mais vous trouvez son prix trop élevé ? Et si vous songiez à négocier ? Élaborez votre stratégie, car cette étape incontournable de la transaction implique une véritable préparation.
Globalement, "la tension immobilière est telle à Paris qu'il est intéressant d'acheter dans l'ensemble des quartiers", annonce d'emblée Alexandre Fitussi. Tout dépend surtout du budget des futurs acquéreurs. La liste des arrondissements qui n'ont pas encore passé le cap des 10 000 euros du mètre carré se réduit comme peau de chagrin. D'après les notaires, il y en a plus que cinq (tarifs à fin août 2022) :
La relative "accessibilité" de ces prix au mètre carré de ces arrondissements des territoires particulièrement recherchés des primo-accédants refusant de franchir le périphérique. Le 19e arrondissement, qui a beaucoup changé depuis la crise du Covid-19 (verdissement des avenues, parcs, baisse de l'insécurité…), attire notamment des acquéreurs cherchant un espace extérieur. L'arrondissement regorge en effet d'immeubles dotés de terrasses et de rooftops ainsi que de maisons, notamment aux abords des Buttes-Chaumont. La clientèle étrangère n'y étant pas encore présente, les opportunités sont nombreuses. Le 13e arrondissement, lui aussi sous le seuil des 10 000 euros au mètre carré, est intéressant pour les acquéreurs. Son prix n'est pas son seul atout. "Il y a de nombreuses constructions neuves et cet arrondissement est desservi par la ligne 14, qui a été prolongée. Ses habitants sont donc directement connectés à l'aéroport d'Orly", note Alexandre Fitussi.
Des opportunités à saisir dans les 13e et 19e arrondissements
Globalement, tous les quartiers situés entre le 1er et le 12e arrondissement sont attractifs en matière d'investissement. "Dans tous ces arrondissements, les appartements mis en vente trouvent preneurs en 30 minutes et nous les louons en moins de 24 heures ", assure Alexandre Fitussi. À Paris, certains quartiers sont toutefois plus stratégiques que d'autres. "L'indicateur intéressant à regarder, c'est le volume de locataires. Les quartiers où ils sont les plus nombreux sont le nord de Montmartre, vers le métro Jules Joffrin, le nord du 17e arrondissement, grâce au prolongement de la ligne 14 dans le quartier des Batignolles ainsi que le 13e arrondissement ", explique-t-il. Un avis partagé par Stéphane Van Huffel. "Le 13e arrondissement, ce n'est pas uniquement les grandes tours de la porte de Choisy. C'est aussi le quartier de la Butte aux Cailles qui attire de plus en plus de touristes et qui devient donc intéressant pour les investisseurs", estime-t-il.
Dans les 14e et 15e arrondissements, des appartements avec vue sur des bâtiments emblématiques de la capitale peuvent intéresser les investisseurs
Les 14e et 15e arrondissements réservent, eux aussi, de belles opportunités aux investisseurs. Les projets de coliving y sont, par exemple, de plus en plus nombreux. "Ce sont des quartiers agréables, où les biens bénéficient souvent de vues sur les Invalides et la Tour Eiffel. Les prix au mètre carré restent "abordables"au regard de ceux – complètement fous – des arrondissements voisins (5e, 6e et 7e) : entre 9 600 et 10 500 euros le mètre carré ", explique Stéphane Van Huffel. L'autre critère à prendre en compte, c'est la tension locative, soit la différence entre l'offre et la demande. Cette dernière est, quant à elle, extrêmement forte "dans le 2e arrondissement, vers la rue Montorgueil, ainsi que dans le 8e arrondissement, encore sous-estimé en termes de prix, alors même que c'est une adresse à deux pas des Champs-Élysées", complète Alexandre Fitussi.
Le projet du Grand-Paris, qui a aboutira à la création de 4 nouvelles lignes de métro automatisées et 68 nouvelles gares autour de la capitale, a déjà attiré un grand nombre d'investisseurs. Même si les opportunités d'investissement sont plus rares maintenant que le projet a été voté, elles sont loin d'être inexistantes. "En Seine-Saint-Denis par exemple, on voit émerger de beaux projets de réhabilitation de logements, avec des prix pour l'instant accessibles mais qui pourraient atteindre entre 6 000 et 7 000 euros par mètre carré par la suite. Les villes de Saint-Ouen, Saint-Denis, Noisy-le-Sec, Romainville et Le Blanc-Mesnil, qui se situent au sud de l'aéroport de Roissy, doivent notamment être regardées. Cela suppose, toutefois, de dépasser certains préjugés, ces villes ayant parfois une image négative auprès des investisseurs", explique Stéphane Van Huffel.
"Les villes de Saint-Ouen, Saint-Denis, Noisy-le-Sec, Romainville et Le Blanc-Mesnil doivent être regardées"
Dans l'Essonne, la ville de Massy tire, elle aussi, son épingle du jeu. La ligne 18 du Grand Paris Express la reliera bientôt à l'aéroport d'Orly ainsi qu'au plateau de Saclay qui, à terme, concentrera 35% de la recherche française et accueillera 60 000 étudiants et 10 500 chercheurs. Même si la demande locative devrait y exploser ces prochaines années, les prix au mètre carré restent pour l'instant contenus entre 4 000 et 4 500 euros, constituant une aubaine pour les potentiels investisseurs. Ceux qui craignent de voir leurs ardeurs freinées par l'encadrement des loyers peuvent enfin se tourner vers les villes des Hauts-de-Seine. D'une part parce que le département attire un nombre croissant de jeunes cadres travaillant à la Défense, et d'autre part parce que "c'est le seul département d'Ile-de-France qui n'a jamais parlé d'implémenter l'encadrement des loyers", rappelle Alexandre Fitussi.
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