Sous des dehors placides et bourgeois, le « chiquissime » 16e, à Paris, est un arrondissement qui bouge, à commencer par le prix de son immobilier, boosté par une forte demande et qui enregistre une hausse annuelle de 7,4 %. Mais contre toute attente, tout n’est pas aussi cher qu’on le croit dans le 16e…
Ces derniers temps, le 16e a vu le prix de ses logements progresser moins rapidement que celui des arrondissements centraux. Dans les 3e et 4e arrondissements, la hausse annuelle atteint – voire dépasse – 14 % alors que dans le 16e elle se limite à 7,4 %. Boudé par les bobos qui pouvaient lui reprocher son côté bourgeois et compassé, le 16e a ainsi eu quelque peu tendance à perdre des acquéreurs au profit de l’hyper-centre de Paris et de quartiers jugés plus « tendance ». Pour autant, le niveau atteint par le prix de l’immobilier dans les quartiers centraux pousse désormais de plus en plus de candidats à l’achat à réviser leur jugement sur le 16e.
Dans ce havre de paix ultra-sélect, les hôtels particuliers s’échangent – en toute discrétion – pour plusieurs millions d’euros.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, dans cet arrondissement réputé pour être chic et cher, il reste possible de profiter de prix immobiliers encore relativement abordables. « Il n’y a pas un mais bien plusieurs 16e » explique Frédéric Saada, de l’agence Orpi-S-Immo. « En termes de prix, le 16e de la Porte de Saint-Cloud n’a rien à voir avec le 16e de Passy ou de Victor-Hugo ». Dans le sud de l’arrondissement, aux abords de la Porte de Saint-Cloud, les prix des logements oscillent ainsi entre 8 700 et 9 200 €/m². C’est moins que la moyenne des prix parisiens (10 027 /m² – Source : LPI) et c’est également moins que le prix moyen dans les 14e (9 508 €/m²) et 15e (9 530 €/m²) voisins. « Cette décote me semble totalement injustifiée » remarque Frédéric Saada. « Ce secteur cache un réel potentiel de hausse et je ne serais pas étonné qu’un effet de rattrapage des prix s’y produise prochainement ».
Dans le 16e, la majorité des acquéreurs sont des familles attirées par la qualité des écoles et le cadre de vie qu’offre cet arrondissement.
À l’image de ce qui se passe dans le 17e ou encore dans le 18e, le prix immobilier dans le 16e à Paris présente de fortes disparités selon les secteurs. Entre un bien situé au sud de la rue d’Auteuil, à proximité de la porte de Saint-Cloud et un autre qui se trouve dans la partie septentrionale de l’arrondissement, entre l’avenue de Passy et la place Victor-Hugo, l’écart de prix sera considérable. « La fourchette va de 8 500 € du m² à 15 000 € du m². Voire beaucoup plus s’il s’agit de biens d’exception » précise Frédéric Saada. Ce sont les villages d’Auteuil (11 000 €/m²) et de Passy (de 12 000 à 13 000 €/m²) ainsi que le quartier Victor-Hugo (de 13 000 à 15 000 €/m²) qui squattent les premières places de la wish-list des acquéreurs si ces derniers en ont les moyens. « Dans les beaux quartiers, pour une typologie de biens très recherchée et pour laquelle l’offre ne comble pas la demande, comme un appartement familial de 130 m² avec trois chambres, par exemple » indique Frédéric Saada, « le ticket d’entrée démarre aux alentours de 1 600 000 € et pour un deux-pièces de 40 m², il faut compter entre 230 000 et 250 000 € ».
Dans le 16e, le prix au m² dans l’ancien atteint 11 723 € (+7,4 % sur 1 an).
Le marché immobilier dans le 16e arrondissement est très tendu. Concrètement, la demande y est sensiblement plus forte que l’offre et les stocks des logements à vendre s’épuisent rapidement. Sur les biens les plus recherchés, les délais de vente sont ainsi réduits à peau de chagrin et les acheteurs doivent faire preuve de réactivité s’ils ne veulent pas voir l’appartement qu’ils convoitent leur échapper. « Aujourd’hui, dans le 16e, dans 95 % des cas, il n’y a pas de négociation » explique Frédéric Saada, de l’agence Orpi S-Immo. « Les 5 % restants concernent des biens surcotés ou qui présentent des défauts importants ». Dans le 16e, les biens ne s’éternisent donc pas sur le marché. Les acquéreurs doivent donc être prêts à faire rapidement une offre au prix. Si celui-ci est cohérent avec le marché immobilier local, un logement partira en une journée, voire même en une heure ! « Pour certains biens, les choses pourront aller très vite » confirme Frédéric Saada.
À Paris, le prix moyen au m² tourne autour de 10 027 € (+ 6 ,1% en 1 an)
Le niveau de prix qu’ont atteint les logements dans Paris intra-muros, et notamment dans le 16e, a contribué à la création d’un marché de report très actif dans la toute proche banlieue ouest/sud-ouest. L’engouement pour les communes proches de la capitale ne semble pas près de retomber parce que les prix, qui y sont pratiqués, sont moins élevés qu’à Paris et qu’elles offrent un cadre de vie agréable. Issy-les-Moulineaux et Boulogne bénéficient actuellement d’un net regain d’attractivité, « Mais pour avoir plus grand, de plus en plus de secundo-accédants choisissent de prospecter dans le 16e sud qui présente l’avantage de constituer un premier marché de report intra-périphérique » ajoute Frédéric Saada.
Si la partie méridionale du 16e se distingue du reste de l’arrondissement par des prix immobiliers plus accessibles, certains logements très haut de gamme restent l’apanage d’une cliente fortunée. Hôtels particuliers, biens d’exception (caractéristiques rares, patrimoine historique, vues à couper le souffle…) et adresses prestigieuses (avenue Henri Martin, Villa Montmorency) alimentent d’ailleurs le plus souvent un « off market » réservé à quelques privilégiés. « Les prix de ces produits dépassent très largement la moyenne de l’arrondissement » précise Frédéric Saada.
« Là, tout n’est qu’ordre et beauté, luxe, calme et volupté… ». Délimité par les rues Bosio, Poussin et Raffet ainsi que par le boulevard du même nom, la Villa Montmorency est une luxueuse enclave de 6 hectares où se croisent capitaines d’industrie, stars du showbiz, rentiers et vieilles familles françaises.
La raréfaction de l’offre disponible et l’impossibilité de construire dans la capitale font qu’acheter dans le 16e permet d’investir en toute sécurité. D’une part, le bien ne pourra que prendre de la valeur, d’autre part, il pourra être revendu rapidement. « Mais compte tenu de la dichotomie de prix entre le nord et le sud de l’arrondissement, la rentabilité locative sera meilleure dans le 16e sud » fait valoir Frédéric Saada.
Alors que certains reprochent encore au 16e d’être (trop) calme, voire tristounet, force est de constater que les choses sont en train de changer. « La physionomie de l’arrondissement évolue rapidement » remarque Frédéric Saada. L’offre en commerces chic et cool, restaurants de quartiers, bars branchés, adresses glamour et autres boutiques tendance ne cesse de s’étoffer, alimentant une réelle effervescence et achevant de dépoussiérer un arrondissement en pleine mutation. Bref, qu’on se le dise, ça bouge dans le 16e !
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